进入 2026 年赴港留学季，香港再度迎来内地生求学热潮，叠加本地人才引入政策的持续释放，私人住宅租赁市场需求持续走高。往年集中在 7-8 月启动的学生租务旺季，今年已提前至 6 月全面升温，高校周边房源去化速度明显加快，各区租金应声上涨，核心学区涨幅尤为突出。

供需失衡加剧，租务旺季提前启动

支撑本轮租市升温的核心动力，是持续增长的赴港留学需求与紧缺的住宿供给之间的矛盾。据行业统计，2026 年内地赴港就读本科及以上阶段的学生规模同比稳步增长，但香港高校的校内宿舍资源常年紧缺，仅能覆盖不到三成的学生需求，其中授课型硕士的宿舍申请成功率更低，超八成学生需要自行在校外解决住宿问题，海量需求直接涌入私人租赁市场。

受此影响，香港学生租务旺季较往年提前了 1-2 个月。以往要到 7 月中下旬才会出现的租房高峰，今年 6 月就已全面启动，大埔、沙田、将军澳、长沙湾等高校辐射片区的租务成交量环比大幅攀升。香港差饷物业估价署数据显示，香港私人住宅租金指数已连续多月环比上行，学生租务需求是支撑租金持续走高的核心动力之一。

房源流转速度也创下近年新高。高校周边步行范围内的优质房源，平均挂牌时长大幅缩短，热门屋苑的小户型单位往往上架数天内就会完成签约，核心地段的优质房源甚至挂牌十余小时就能收到多份承租意向，24 小时内成交占比极高。

各区学区普涨，热点片区表现分化

从全港范围来看，高校集中的片区均出现不同程度的租金上涨，但受区位、配套、房源供给等因素影响，各区域涨幅呈现明显分化。

港岛片区是本轮租市热度最高的区域。香港大学周边的西营盘、坚尼地城、石塘咀等片区，凭借步行可达校区的通勤优势，始终是内地生租房的首选区域，需求最为集中，因此租金涨幅也处于全港前列。片区内小户型房源供需矛盾最突出，租金上行动力强劲。

九龙片区同样表现稳健。红磡、九龙塘、何文田、长沙湾等区域聚集了香港理工大学、香港城市大学、香港浸会大学等多所高校，合租需求旺盛，配套成熟的大型屋苑尤其受到学生青睐。片区整体租金稳步上涨，核心地段的优质公寓涨幅相对更高。

新界片区则凭借成本优势承接了大量外溢需求。紧邻香港中文大学的大埔、沙田片区，毗邻香港科技大学的将军澳片区，租务成交量攀升明显，整体租金出现可观涨幅。相较于港岛、九龙核心区，新界片区的租住门槛更低，成为预算相对敏感的学生群体的主流选择，也带动了区域租市的整体升温。

值得注意的是，本轮租金上涨呈现显著的结构性特征。适配学生租住需求的小户型单位，因为需求集中，涨幅领跑市场；而面向本地家庭的大户型住宅，需求相对平稳，涨幅也更为温和，市场分化特征明显。

内地生成抢租主力，年付成竞争标配

在本轮租务热潮中，内地留学生是绝对的主力租客群体。为了在激烈的房源竞争中抢占先机，不少学生早早启动租房规划，提前 3-6 个月就开始筛选房源、锁定意向，避免开学季面临无房可选的困境。

为提升承租竞争力，预缴全年租金已成为不少内地生的选择。对业主而言，一次性年付既免去了每月催租的麻烦，也完全规避了空置风险，吸引力远高于按月支付的租客。因此即便部分年付租客的报价略低，业主也往往会优先选择，这一模式进一步加快了优质房源的去化速度，也让仅能月付的租客面临更大的竞争压力。

与此同时，内地生集中的承租偏好也在反向影响租市供给。越来越多的业主会针对学生群体调整房源配置，配齐基础家私家电，主打拎包入住，以吸引学生租客，进一步推高了适配房源的租赁热度。

市场走势与租房提醒

行业人士预计，随着 9 月开学季临近，7-8 月香港学生租市还将迎来新一轮需求高峰，核心学区的租金仍有进一步上行空间。越晚入市的租客，可选房源范围越小，同时还将面临更高的租住成本，晚订房与早订房的租金差距会持续拉大。

针对计划赴港求学的内地新生，业内也给出了实用提醒：尽量把握 6 月的租房黄金窗口期提前锁定房源，避免临近开学被动接受溢价；优先选择持正规牌照的垂直租房平台或连锁中介，核验房源产权与出租方资质，警惕低价引流的虚假房源；签约前仔细确认租约条款，明确押金规则、费用承担、维修责任与退租约定，不要轻信口头承诺，保障自身租住权益。

整体来看，香港留学热度带动的租赁需求仍将持续释放，学区租市的火热态势预计会延续至开学季。对于 26Fall 内地新生而言，提前做好规划、选择正规渠道，才能在火热的租市中顺利租到合适的房源，平稳开启赴港求学之旅。